Scheidung: Gemeinsame Immobilie im Trennungsjahr verkaufen
(See English version below.)
Die gemeinsam erworbene Immobilie nach der Scheidung zu verkaufen, stellt für viele Ex-Paare bereits eine große Herausforderung dar. Aber was ist, wenn man das Haus oder die Eigentumswohnung bereits im Trennungsjahr veräußern möchte? Hier finden Sie erste hilfreiche Informationen.
Verkauf im Trennungsjahr: Eigentümer müssen sich einig sein
Das Trennungsjahr ist eine wichtige Voraussetzung für eine Scheidung. Dennoch möchten viele Ex-Paare nicht bis zur Scheidung warten, um ihre Immobilie zu verkaufen – zum Beispiel, um einen schnellen Schlussstrich zu ziehen. Grundsätzlich steht es Ihnen frei, Ihre Immobilie zu verkaufen, auch während des Trennungsjahres. Allerdings müssen Sie sich als Miteigentümer über den Verkauf einig sein.
Wichtig: Anders als nach der Scheidung kann ein Partner während des Trennungsjahres den Verkauf der Immobilie nicht verlangen. Erst nach rechtskräftiger Scheidung kann ein Eigentümer den Verkauf ohne Zustimmung des anderen erwirken. Da die so genannte Teilungsversteigerung jedoch einer Zwangsversteigerung gleichkommt und oft einen geringeren Erlös erzielt als ein regulärer Verkauf, kann dieses einseitig erzwungene Vorgehen nicht empfohlen werden.
Was spricht für den Verkauf im Trennungsjahr?
Das Trennungsjahr wird grundsätzlich auch dann anerkannt, wenn das Ex-Paar weiterhin unter einem Dach lebt: mit getrennten Schlafzimmern, getrennter Hauswirtschaft wie Kochen, Einkaufen etc. Natürlich kann es hier zu vielen Komplikationen kommen, so dass Paare oft schon im Trennungsjahr verkaufen wollen. Ein weiterer Grund könnte sein, eine aktuell günstige Marktsituation zu nutzen, um einen guten Verkaufserlös zu erzielen. Mit dem Verkaufserlös könnte auch der Kredit vorzeitig getilgt werden, sofern die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.
Was ist beim Verkauf im Trennungsjahr zu beachten?
Wenn Sie innerhalb des Trennungsjahres eine Immobilie verkaufen wollen, müssen Sie die Spekulationsfrist beachten. Diese endet bei selbstgenutzten Immobilien nach drei Jahren. Verkaufen Sie die Immobilie trennungsbedingt bereits nach einem oder zwei Jahren, erhebt der Staat auf den Verkaufserlös eine Spekulationssteuer.
Auch dies ist zu beachten: Zieht ein Eigentümer nach der Trennung aus der gemeinsamen Immobilie aus, bleibt sein Wohnrecht bestehen, so dass ihm bei Auszug eine Nutzungsentschädigung zusteht. Diese richtet sich unter anderem nach der Höhe des Miteigentumsanteils, dem Einkommen und dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Die Entschädigung gilt bis zur rechtskräftigen Scheidung. Danach wird die Nutzungsentschädigung in der Regel auf den Unterhalt angerechnet.
Wie läuft der Verkauf bei einer Trennung ab?
Wenn sich beide Eigentümer über den Verkauf einig sind, kann dieser ganz normal abgewickelt werden. Der Erlös wird zu gleichen Teilen aufgeteilt, unabhängig von den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen.
Sie haben sich getrennt und möchten Ihre Immobilie verkaufen? Überstürzen Sie nichts und lassen Sie sich zunächst über die Marktlage, den aktuellen Verkehrswert der Immobilie und Ihre Möglichkeiten beraten. Wir von Victor Investment unterstützen Sie gerne in dieser schwierigen Zeit. Kontaktieren Sie uns!
DIVORCE: SELLING A JOINT PROPERTY IN THE YEAR OF SEPARATION
For many ex-couples, selling the property they bought together after the divorce is already a major challenge. But what if you want to sell the house or flat during the year of separation? You can find some useful initial information here.
Sale in the year of separation: owners must be in agreement
The year of separation is an important prerequisite for a divorce. Nevertheless, many ex-couples do not want to wait until the divorce to sell their property – for example, to draw a quick line under the divorce. In principle, you are free to sell your property, even during the year of separation. However, as co-owners you must agree on the sale.
Important: Unlike after the divorce, a partner cannot demand the sale of the property during the year of separation. Only after the divorce has been finalized can one owner sell the property without the consent of the other. However, as the so-called partition auction is equivalent to a forced sale and often achieves lower proceeds than a regular sale, this unilaterally enforced procedure cannot be recommended.
What are the arguments in favor of selling during the year of separation?
The year of separation is generally recognised even if the ex-couple continue to live under the same roof: with separate bedrooms, separate household chores such as cooking, shopping, etc. Of course, there can be many complications here, so couples often want to sell during the year of separation. Another reason could be to take advantage of a currently favorable market situation in order to achieve a good sale price. The proceeds from the sale could also be used to repay the loan early, provided the bank does not charge a prepayment penalty.
What should I bear in mind when selling during the year of separation?
If you want to sell a property during the year of separation, you must observe the speculation period. This ends after three years for owner-occupied properties. If you sell the property after just one or two years due to separation, the state will levy a speculation tax on the sale proceeds.
This must also be taken into account: If an owner moves out of the shared property after the separation, their right of residence remains in place, meaning that they are entitled to compensation for use when they move out. This is based, among other things, on the amount of the co-ownership share, income and the current market value of the property. The compensation is valid until the divorce is final. After that, the compensation for use is generally offset against the maintenance.
How does the sale proceed in the event of a separation?
If both owners agree on the sale, it can be processed as normal. The proceeds are divided equally, regardless of the actual ownership structure.
Have you separated and want to sell your property? Don't rush into it and first seek advice on the market situation, the current market value of the property and your options. We at Victor Investment will be happy to support you during this difficult time. Get in touch with us!